İhalenin Feshi Davası Nedir ?

Mevcut bir icra dosyasında borçlunun borcunu ödememesi durumunda alacaklı borçlunun mallarını devlet tarafından el konulmasını (haciz işlemi) talep edebilmektedir. Bu durumda alacaklı üzerine haciz konulan malların icra dairesi yoluyla satılarak malların paraya çevrilmesini de talep edebilecektir.

Söz konusu satış İcra Müdürlükleri ve Sulh Hukuk Mahkemeleri Satış Memurlukları tarafından satışı yapılacak menkul ve gayrimenkullerin satış ilanlarını 2004 sayılı İcra İflas Kanununun ilgili maddelerinde düzenlenen prosedürler dahlinde gazetelerde ve T.C. Adalet Bakanlığının Elektronik Satış Portalında yayınlamaktadır.

Yukarıda da değinildiği üzere İcra Daireleri ve Sulh Hukuk satış Memurlukları tarafından yapılacak yapılacak olan açık artıma yolu ile satış işleminin 2004 sayılı İcra İflas Kanununda düzenlenen maddelere uygun bir şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Söz konusu satışın kanunda düzenlenen prosedürlere aykırı bir şekilde yapılırsa İİK madde 134’e göre;

  • Satışı isteyen alacaklı,
  • Borçlu,
  • Tapu sicilindeki ilgililer,
  • Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak eden kişiler satışın gerçekleştiği yerdeki İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde şikayet yoluyla veya ortaklığın giderilmesine ilişkin bir dava sonucu bir ihalenin feshi gündemde ise ortaklığın giderilmesine bakan Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava yoluyla ihalenin feshini isteyebileceklerdir. Satışın kanuna aykırı bir şekilde yapıldığını öne süren dava yoluna İhalenin Feshi Davası denilmektedir.

İhalenin Feshi Usulü

2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 134. maddesinin (Değişik fıkra:24/11/2021-7343/27 md.)’a göre;

(…) Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.
İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.
Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.

 

İhalenin feshi ”şikayet” yolu ile satışın gerçekleştiği yerdeki İcra Hukuk Mahkemesinden satış tarihinden itibaren 7 gün içerisinde istenilebilmekte olup, satışın yapıldığı yerdeki İcra Hukuk Mahkemesinin yetkisi kesin yetkidir.

Söz konusu 7 günlük süre bazı istisnai hallerde satıştan itibaren değil, satışın öğrenildiği tarihten itibarendir. Bu haller;

  • Satış ilanının tebliğ edilmemiş olması,
  • Satılan malın ilanda gösterilen vasıflarında hataya düşülmüş olması,
  • İhalede fesadın olduğu sonradan öğrenilmiş olmasıdır. Bu durumlarda şikayet ihaleden itibaren değil, söz konusu durumun öğrenilmesinden itibaren 7 gün içerisinde yapılabilir. Fakat her hâlükârda şikayet süresi ihaleden itibaren 1 yıl içerisinde yapılmalıdır. Aksi takdirde süre geçirilmiş olur ve ihalenin feshi artık ileri sürülemeyecektir.

Aynı zamanda ihalenin feshini isteyen kişi, ihalede öne sürülen yolsuzluk ile kendi menfaatinin de zedelendiğini ispat etmek zorundadır. Kısacası kişi kendi menfaatinin de zedelendiğini veya feshi gereken ihale sebebiyle zarara uğradığını da mahkemeye açıklamak zorundadır. 

Bir başka husus ise ihalenin feshi davasının nispi harca tabi olması hususudur. İhalenin feshini talep eden ihale bedeli üzerinden binde 68,31 oranında harç ödemek zorundadır. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılması gerekmektedir. Talebin kabulü veya istem halinde davacıya bu bedel geri ödenmektedir. Talebin reddi halinde ise alınan harç ihalenin feshini isteyene iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir. Ayrıca ihalenin feshi istenilirken ihale bedelinin yüzde 5’i oranında teminat mahkeme veznesine yatırılması gerekmektedir. 

İhalenin Feshi Şartları

İhalenin Hazırlık Aşamasındaki Usulsüzlükler;

  • Satış ilanının tebliğ edilmemesi, usulsüz tebliğ edilmesi veya vekil varken asile tebliğ edilmesi,
  • Gayrimenkul satışlarında satış ilanı ile satış tarihi arasında 1 aydan daha az sürenin olması,
  • Kıymet takdirinin üzerinden 2 yıldan fazla süre geçmesi,
  • Kıymet takdirine yapılan itirazın incelenmemesi, 
  • Satış süresinin kaçırılması ve/veya buna istinaden haczin ve/veya takibin düşmesi

İhale anındaki Usulsüzlükler;

  • İhalenin ilanda belirtilen yerde yapılmaması,
  • İhalenin ilanda belirtilen zamanda ve belirtilen şekilde yapılmaması,
  • İhalenin ilanda gösterilen başlangıç ve bitiş saatlerine uyulmadan yapılması
  • Satış bedelinin muhammen bedelin %50’si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması, mevcut ise rüçhanlı alacağın üzerinde olmaması
  • İhalede tellal bulunmaması
  • İhaleye katılımın engellenmesi,
  • Malın gerçek kıymet takdirine uygun bir şekilde satılmaması,
  • İhalenin dürüstlük ve iyi niyet kurallarına aykırı bir şekilde yapılması,

Bunlara ek olarak alıcının da, malın şartnamede gösterilen özellikleri taşımaması ve bu şekilde alıcının yanıltılması sonucunda ihalenin feshini ileri sürebileceğini belirmekte fayda vardır.

İhalenin Feshi Talebi Reddedilirse Ne Olur?

İhalenin feshi talebi üzerine mahkeme talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde mahkeme davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder, fakat işin esasına girilmeden talebin reddine karar verilirse para cezasına hükmolunmaz. (2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ikinci fıkrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanır.) 

Söz konusu para cezası üzerinde kanunumuzda hakime takdir yetkisi verilmemiş olup, uygulamada hakimler haklı olarak fesih talebinin reddinde talep eden hakkında ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına hükmetmektedirler.

Bu uygulamanın aksine Anayasa Mahkemesi’nin 22 Kasım 2018 tarih ve 2015/18872 başvuru sayılı kararında, somut ihalenin feshi davası sonucunda hükmolunan para cezasının, alacaklının haklarının korunmasındaki yarar ile başvurucunun ihalenin feshini dava konusu edebilmesindeki menfaati arasında adil bir dengenin kurulmadığı, uygulanan para cezasının miktarının başvurucuyu olağanın ötesinde bir külfet yüklediği ve bu durumun başvurucunun mahkemeye erişim hakkına yapılan müdahaleyi ölçüsüz kıldığı gerekçesiyle idarenin söz konusu parayı almaması gerektiği yönünde karar verilmiştir. 

Özetle yukarıdaki karar istisnai bir hüküm olmakla birlikte ihalenin feshi davasının reddi durumunda, davacı hakkında ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına hükmolunacaktır.

İhalenin Feshi Talebi Kabul Edilirse Ne Olur?

Mahkeme ihalenin feshine karar verir ve bu karar kesinleşirse, bununla alıcının ihale ile iktisap etmiş olduğu mülkiyet hakkı son bulur. Bu durumda alıcının ödemiş olduğu ihale bedeli nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir. İhalenin feshi kararının kesinleşmesinden sonra, ihaleye konu mal talep üzerine icra dairesi tarafından tekrardan satışa çıkartılabilir. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

 

Not : Sitemizde yer verilen bilgiler, ilgili mevzuatlar ışığında konuyu genel hatlarıyla ele alır şekilde düzenlenmiştir. Eğer kendinize özel ve her vakaya göre değişkenlik gösterebilen ihtilaf odaklı öneriler istiyorsanız alanında uzman avukatımız ile iletişime geçmek için tıklayınız.

Yukarda ve sitemizde yer alan bilgiler ve makaleler herhangi bir reklam amacı taşımamakla beraber sadece bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, bilgi ve makaleler yazıldıkları tarih itibariyle güncel mevzuatımıza göre yazılmıştır.